Dlaczego zawsze powinieneś zawierać umowy najmu na czas określony?

Dlaczego zawsze powinieneś zawierać umowy najmu na czas określony?
Michał Żółtowski

Umowy najmu można zawierać w dwóch trybach: na czas określony, oraz na czas nieokreślony. Te dwie formy zasadniczo różnią się od siebie i wywołują szereg różnych skutków prawnych. Jakie to różnice?

Czym się różni umowa na czas oznaczony od umowy na czas nieoznaczony?

Umowa na czas nieokreślony: jest to typ umowy, który nieskończenie długo, chyba że którakolwiek ze stron wypowie taką umowę. Okres wypowiedzenia określony w przepisach wynosi 3 miesiące (3 okresy płatności), ale można go uregulować w umowie w dowolny inny sposób. Standardem na rynku polskim jest wypowiedzenie 1-miesięczne.

Umowa na czas określony: jest to umowa, która zawsze trwa pomiędzy dwiema z góry wyznaczonymi datami, lub przez ściśle określony czas, np 12 miesięcy kalendarzowych. Tej umowy nie można wypowiedzieć przez okresem na jaki została zawarta, nie zawiera więc ona żadnego terminu wypowiedzenia. Co więcej, jej przedłużenie wymaga pisemnego aneksu – w przeciwnym razie sama wygasa.

Ponadto jeden i drugi typ umowy można wypowiedzieć ze skutkiem natychmiastowym, w wyjątkowych przypadkach ściśle opisanych w Kodeksie Cywilnym (np. awarie uniemożliwiające zamieszkanie).

Przewaga umowy na czas określony

Umowa na czas określony jest zdecydowanie korzystniejsza dla właściciela mieszkania z kilku powodów:

  1. Wiesz precyzyjnie kiedy umowa wygaśnie. To pozwala ci zaplanować wynajem. Rynek najmu charakteryzuje się dużą sezonowością. Lokale najłatwiej wynająć w okresie od czerwca do października, a najtrudniej od listopada do stycznia. Wiedząc to powinieneś ustawiać terminy umów w taki sposób, aby z całą pewnością nie kończyły w listopadzie ani w grudniu. Przy umowie na czas nieokreślony, takiej kontroli nie masz.
  2. Przyjmujesz wierzytelność na dużą kwotę. Przy umowie na czas nieokreślony na kwotę 2000 zł miesięcznie najemca zaciąga odnawialne zobowiązanie na 2000 zł. Przy umowie na czas określony na rok, najemca zaciąga zobowiązanie w wysokości 12 X 2000 = 24 000 zł płatne w miesięcznych ratach. Jeżeli z jakiegokolwiek powodu postanowi on zerwać z tobą umowę w trakcie najmu (np. przestanie płacić i porzuci lokal) umowa nie wygasa, więc czynsz najmu i tak będzie musiał zapłacić. Najprawdopodobniej skończy się to w sądzie, ale wygraną masz jak w banku. Nawet jeżeli wypowiesz takiemu najemcy umowę z powodu zaległości w czynszu (masz do tego prawo po spełnieniu odpowiednich warunków), to i tak będzie przysługiwać ci dodatkowe roszczenie wobec najemcy z tytułu utraconych korzyści.
  3. Co jeżeli najemca przestanie płacić? Nie zdarza się to często, ale niestety się zdarza. Pierwszym krokiem w celu pozbyciu się takiego najemcy jest rozwiązanie z nim umowy. Przy umowie na czas nieokreślony, w momencie kiedy próbujemy wypowiedzieć umowy, najemca może nie odbierać korespondencji, unikać nas personalnie i ogólnie rzecz biorąc działać w kierunku podważenia wypowiedzenia przez nas umowy najmu. Przy umowie na czas określony najemca może robić to samo, aczkolwiek jest jedna zasadnicza różnica. Czego by najemca nie zrobił, umowa prędzej czy później wygaśnie sama.
  4. Dużo rzadsze zmiany najemców. Zmiana najemcy to zawsze kłopot organizacyjny, a ponadto w tym czasie lokal zwykle stoi pusty przez kilka tygodni i na siebie nie zarabia. Przy umowach na czas nieokreślony możemy mieć taką zmianę nawet kilka razy w roku. Przy umowach na czas określony maksymalnie raz w roku (pod warunkiem, że umowę zawierasz na conajmniej 12 miesięcy).

Umowa na czas określony, to narzędzie do stabilnego i przewidywalnego wynajmu. Daje pewność utrzymania tych samczych warunków przez cały okres trwania umowy. Jest to korzyść zarówno dla wynajmującego jak również dla najemcy, który ma pewność że nie właściciel nie będzie chciał mu podnosić czynszu po pierwszym miesiącu wynajmu.

 

12 komentarzy

  1. Sylwia 9 miesięcy temu

    Witam czy umowę a na czas okreslony muszę wypowiadać? Termin 01.09.2018 do 31.03.2019

    • Autor
      Michał Żółtowski 6 miesięcy temu

      Umowy na czas określony nie trzeba wypowiadać. Wygasa sama wraz z jej końcem.

      Jeżeli jednak trzeba by wypowiedzieć taką umowę przed okresem na jaki była zawarta – można to zrobić tylko w wypadkach określonych w umowie najmu, oraz w niektórych okolicznościach określonych w kodeksie cywilnym. Co do zasady są to jednak sytuacje bardzo wyjątkowe.

      Najemcy często powołują się na wady lokalu najętego, jako podstawę do wypowiedzenia umowy na czas określony – jednakże aby takie wypowiedzenie było skuteczne, najemca musi każdorazowo powiadomić wynajmującego o zamiarze wypowiedzenia umowy, jednocześnie wzywając go do usunięcia wady. Jeżeli wynajmujący takiej wady nie usunie w odpowiednim terminie, dopiero wtedy najemca nabiera uprawnienia do wypowiedzenia.

  2. Pafka 7 miesięcy temu

    Czy w pkt. 1, w ostatnim zdaniu nie ma przypadkiem błędu i nie powinno być “umowie na czas nieokreślony”?

    • Autor
      Michał Żółtowski 6 miesięcy temu

      Zgadza się – dziękuję za czujność. Już poprawiłem.

  3. Andrzej 6 miesięcy temu

    Witam
    Mam pytanie, jakie są możliwości eksmisji lokatora, który nie płaci czynszu, umowa zawarta na czas określony wygasła, jednak rodzina nie ma chęci opuścić lokalu.

    • Autor
      Michał Żółtowski 6 miesięcy temu

      Od strony czysto prawnej – pozostaje tylko eksmisja poprzez sąd a potem komornika. Trwa to niestety okropnie długo, więc dużo bardziej opłaca się naciskać na lokatorów na różne sposoby aby jednak lokal opuścili. Wielokrotnie miałem do czynienia z lokatorami, którzy na starcie wspominali o “swoich prawach” – ale prawda jest taka, że mało który lokator ma na tyle mocne nerwy zamknąć drzwi i jak nigdy nic zajmować lokal bez tytułu prawnego. Jest to zwykłe złodziejstwo, o którym wszyscy zdają sobie sprawę i trzeba tym ludziom o tym na każdym kroku przypominać.

      Osoby którym się udaje “przesiedzieć” na cudzy koszt wiele miesięcy czy lat, to zwykle ludzie którym właściciel odpuścił, bo nie potrafi lub nie chce wywierać na nich odpowiedniej presji. Wywieranie wpływu na takie osoby nie jest łatwe (głównie z powodów emocjonalnych), dlatego polecam zlecić takie czynności profesjonalnemu mediatorowi/negocjatorowi.

  4. f 3 miesiące temu

    Witam. Mamy termin płatności do 15-ego dnia miesiąca. W tym miesiącu nie zapłaciliśmy (do ręki właściciela, ale ten zaczął pracę i mija się z nami). Pieniążki czekają, ale z właścicielem nie da się spotkać. Umowę mamy do końca miesiąca. Co może nas czekać?? Najem okazjonalny.

    • Autor
      Michał Żółtowski 2 miesiące temu

      Od strony formalnej jest to brak zapłaty. Jeżeli nie ma kontaktu z właścicielem, ani możliwości zapłaty przelewem, sugerowałbym wysłanie pieniędzy przekazem pocztowym (oraz koniecznie zachować potwierdzenie). W przeciwnym wypadku, w razie sporu nie będzie żadnego dowodu na to, że płatność nie nastąpiła z winy właściciela.

  5. Anonim 2 miesiące temu

    Mam umowę na czas określony, tj. do 15.09.2019 a pod tą datą istnieje napis: “okres wypowiedzenia kończy się z ostatnim dniem kalendarzowym miesiąca”.
    Chcemy poinformować właściciela, że się wyprowadzamy ale w tym samym czasie nie składamy wypowiedzenia tylko po prostu nie przedłużamy umowy.
    Czy w tym przypadku może zażądać opłaty do 30.09?

    • Autor
      Michał Żółtowski 2 miesiące temu

      Umowa na czas określony wygasa w ostatnim dniu jej trwania – nie trzeba jej w żaden sposób wypowiadać. Odpowiadając więc na pytanie – nie ma on podstaw żądania zapłaty za cały miesiąc.

      Zapis “okres wypowiedzenia kończy się z ostatnim dniem kalendarzowym miesiąca” dotyczy raczej sytuacji, w której umowa miałaby być wypowiedziana wcześniej – ale musiałbym zobaczyć szerszy kontekst tych zapisów w umowie aby powiedzieć więcej.

  6. Anonim 2 miesiące temu

    Dziękuję za odpowiedź.
    Nie ma szerszych kontekstów w umowie, sama uważam, że ten zapis dotyczy ewentualnej wczesniejszej wyprowadzki. Jednak wolałam się upewnić.
    Jeszcze raz dziękuję za odpowiedź

  7. Anonim 2 miesiące temu

    W odpowiedzi na pytanie na temat eksmisji lokatora odpowiedział Pan : ”
    Wywieranie wpływu na takie osoby nie jest łatwe (głównie z powodów emocjonalnych), dlatego polecam zlecić takie czynności profesjonalnemu mediatorowi/negocjatorowi.”. Czy mógłby Pan też napisać gdzie szukać profesjonalnego mediatora ?

Zostaw odpowiedź

Twój adres email nie zostanie opublikowany.